Эта статья продолжает тему - о мошенничествах и неожиданностях на рынке недвижимости. Мы рассматриваем обманы всех сторон, и покупателей, и продавцов, и риэлторов, и других заинтересованных лиц и стараемся выделить наиболее сложные и трудно распознаваемых дилетанту случаи.

Когда речь идет о строящемся жилье, то уже одно название вызывает недоверие.

    Да и покупается здесь недвижимость и собственность - а право, т.е. фактически нематериальный объект. И рисков здесь не то, чтобы больше, просто они больше связаны с фактором неопределенности.

В этом, пожалуй, и заключается основное отличие от европейского рынка.

Опасности первичного рынка могут быть следующими:

    - Застройщик не достроит объект, либо обанкротится. Здесь ничего ни от чего не зависит, форс-мажор может не зависеть ни от кого. И предсказать сложно. Но все же практически все объекты достраиваются. А там, глядишь, государство поможет ...

    - Застройщик заключает договор или без регистрации в Госархстройконтроля, либо заключает с вами договор с каким угодно названием и пунктами. Вы не сможете ничего изменить, если вам нужна квартира именно та, и именно в этом доме. Соответственно, законодательство в случае чего вам не поможет, так как по договору вы можете называться и инвестором, и партнером, и покупателем, а также заимодавцем.

    - Умышленные двойные продажи. Они возможны, когда договор не регистрируется в ГАСК. Приличные застройщики, конечно, так не делают. Важно проверить в офисе застройщика, чтобы в шахматке объекта появились вы как покупатель.

    - Случайные двойные продажи могут быть вызваны и технической ошибкой, когда вас просто забыли внести в реестр пайщиков, или перепутали. И случайностью - например, технический сбой или не сохраненный файл.

    - Изменение отделки квартиры в процессе строительства. Как тут поступит застройщик, прогнозировать сложно. Поставит перед фактом, предложит доплатит или другое. Обычно это делается не от хорошей жизни, а чтобы сэкономить. Бывают случаи и другие. Обычно чистовая отделка пользуется спросом в дешевых районах и бюджетных квартирах. Если же дом в престижном районе с большими квартирами запланирован с криволинейных отделкой, многие покупатели сами могут попросит черновую, чтобы потом сделать эксклюзивный ремонт. А застройщику такая идея может понравиться.

    - Изменение площади квартиры. В большинстве случаев после постройки дома и документации квартир БТИ оказывается, что какие поменьше, а какие немного больше. Когда-то даже возвращали часть денег. Вопрос в том, захотят ли они это сделать сейчас. В противном же случае, если площадь окажется больше, то могут попросит доплатить.

    - Использование при расчете различных цифр площадей. То ли это общая площадь с учетом всех балконов и лоджий с коэффициентом коррекции мощности 1, то с коэффициентом коррекции мощности 0,5 и 0,25.

    - Одна квартира вместо другой. С намерением или без вам могут показать другую квартиру если она уже фактически возможна для просмотра. Ни по планированию, ни при визуальном осмотре черновой обработки впечатления от увиденного не совпадает с пространственными ощущениями.

    - Строительные и фактические номера квартир отличаются. Поэтому иногда не совсем легко разобраться, особенно, если в секции не один подъезд, а на этаже две похожие квартиры.

    - Продажа квартир на дополнительных этажах. Например, проект согласован как 6-7-этажный дом. Квартиры в нем имеют успех, поэтому застройщик решает добавить еще пару этажей, запускает согласования всего этого процесса. На полпути начинаются продажи, а проект не согласуется до конца. В результате с застройщика нужно будет умудрится вытащить деньги.

    - Изменение цены на протяжении и доплата при сдаче. Причин может быть много: финансовый кризис застройщика и изменение цен на стройматериалы, превышение фактической площади нормативной и т.п. Столь же разные могут быть и способы заставить вас доплатить.

    - Многочисленные авансы за одну и ту же квартиру. Это уже ближе к формам мошенничества черных риелторов, которые не стремятся такие авансы возвращать.

    - Недоделанные документы от застройщика, может закончиться невозможностью получить свидетельство о собственности на уже сданый, или достроенный и не сданый дом. Узаконивать право собственности тогда придется судом.

    - Цена "сверху". Часто в объявлениях можно найти одинаковые квартиры по разной цене. Может, даже это одни и те же квартиры. Где накрутил риэлтор, где квартира продается с переуступкой, где застройщик рассчитался квартирой с подрядчиком и т.д.

    - Кризис рынка недвижимости или экономики в целом может обречь проект на стадии котлована на верную гибель. Такой объект, если застройщик финансирует его с продажу, может не быть достроен. Хотя цена и обещания могут быть очень привлекательны.

    - Слишком низкая цена, конечно, должна вызывать подозрения. Если это не краткосросная акция. Себестоимость строительства не может отличаться в разы по подобным объектам. Поэтому, если цена слишком низкая, это говорит либо о низкой стадии строительства, или о том, что застройщик уже даже такими способами стремится привлечь дополнительные инвестиции. То есть денег у него нет и взять больше негде.

    Надеемся, мы напугали вас не слишком сильно. Так как многие из вышеперечисленных ситуаций невозможно предсказать, и в большинстве случаев это форс-мажорные ситуации. Или же данность, которую вы все равно не в силах изменить, например, заставить застройщика заключать иную форму договора. Вовсе не означает, что все это произойдет именно с вами. Но проявят разумную осмотрительность и изучать документацию полезно всегда. Тем более, что строящееся жилье, качественное и современное - неплохое вложение всегда. Конечно, при условии, что оно достроено.